Cas pratique : j’achète une villa à Dar Bouazza

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Le temps est venu pour vous et votre famille de vous installer à l’extérieur de Casablanca loin de la pollution et des klaxons dans la célèbre et demandée ville de Dar Bouazza ; l’appartement actuel n’étant pas assez grand pour accueillir toute la petite famille. Quelle est la démarche à suivre pour mener à bien votre projet immobilier ? Crédit du Maroc vous apporte son expertise sur le sujet.

1. Déterminer votre budget

De quel apport est-ce que je dispose ?

J’ai pu ramasser 500.000 DHS d’économie ces 15 dernières années grâce à un plan d’épargne.

La vente de mon appartement pourrait me rapporter entre 1,9 et 2,3 Millions de Dirhams d’après l’agent immobilier et l’expert immobilier.

Mon apport serait donc de :

  • 500.000 DHS
  • En moyenne 2,1 Millions de Dirhams si l’appartement est vendu sur le marché

Quelles sont mes charges actuelles ? Quelles seront mes charges demain ?

  • Crédit auto : 3.200 DHS / mois pendant encore 3 années
  • Crédit conso : 1.700 DHS / mois pendant encore 2 années

Quels sont mes revenus actuels ? Quelles seront mes futurs revenus ?

En qualité de directeur de développement d’une PME, je reçois un salaire fixe de 32.000 DHS net par mois.

A la fin d’une bonne année, je bénéficie d’une prime exceptionnelle représentant 5 % du chiffre d’affaires apporté à la société.

2. Déterminer votre capacité d’endettement

Quel montant puis-je emprunter et sur combien d’années devrais-je emprunter ?

Si je récapitule les chiffres précédemment cités nous avons :

REVENUS : 32.000 DHS net / mois

CHARGES : 3.200 DHS / mois + 1.700 DHS / mois = 4.900 DHS / mois = 27.100 DHS / mois

En prenant un taux d’endettement de 33% (classiquement utilisé) on obtient une mensualité optimale de :

27.100 DHS / 3 = 9.034 DHS / mois

Soit un reste à vivre égal à 27.100 – 9.034 = 18.066 DHS / mois

Je peux maintenant calculer le montant total que je peux emprunter auprès du Crédit du Maroc grâce à la calculette directement accessible ci-contre :

Avec un taux de 4,9 % pour une durée de 20 ans et une mensualité de 9.034 DHS je pourrais emprunter 1.275.00 DHS.

En ajoutant ce montant à mon apport personnel 2.100.000 DHS + 200.000 DHS = 2.300.000 DHS j’obtiens le montant suivant de 3.575.000 DHS.

Je récapitule les chiffres les plus importants de ce calcul :

Mensualité souhaitée : 9.034 DHS / mois

Montant du prêt souhaité : 1.275.00 DHS

Durée : 20 ans

Taux nominal : 4,9 %

Taux d’assurance : 0,324 %

Montant total d’acquisition : 3.575.000 DHS

Epargne restante : 300.000 DHS

Il me reste donc 300.000 DHS pour les frais de notaire et tout autre frais lié à l’acquisition de la villa.

Quels sont les frais à prévoir pour la transaction ?

Les principaux frais à prévoir sont les frais de notaire qui s’élèvent à près de 7% du prix du bien soit à presque 255.000 DHS que je pourrais couvrir avec les 300.000 DHS d’épargne restants.

3. Optimiser votre financement

Il faudrait à présent optimiser le financement pour que le budget réponde à l’offre sur le marché.

En effet, mon budget de 3.6 MDHS est un peu serré par rapport aux offres que je vois sur place. Il faudrait donc optimiser un peu mon financement pour m’offrir la villa de mes rêves.

Etant donné que j’ai 37 ans je peux éventuellement faire jouer deux paramètres :

  • Augmenter la durée de 20 à 25 ans en conservant la mensualité à 9.034 DHS / mois
  • Essayer de négocier un taux d’endettement plus proche de 40 % étant donné ma situation professionnelle

Dans le premier cas, je pourrais obtenir un prêt de 1.430.000 DHS mais je remarque que le coût du crédit est plus élevé et plus gros. Mais au final c’est quand même assez intéressant.

Dans le second cas, je pourrais augmenter ma mensualité à 10.840 DHS / mois et ainsi avoir une capacité d’emprunt de 1.530.000 DHS ce qui est largement plus intéressant pour mon futur achat

A présent, il est temps d’aller discuter avec mon conseiller bancaire Crédit du Maroc et négocier un meilleur taux d’endettement.

Capacité d'emprunt
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