Le rendement locatif, aussi appelé rentabilité locative est une notion clé dans toute stratégie d'investissement immobilier. Si vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif, vous devez donc être en mesure d'effectuer un rapide calcul du rendement locatif de l'opération.
Il est également possible d'affiner le calcul en intégrant les autres éléments du projet qui auront une incidence financière à plus ou moins long terme. On parle alors de rendement locatif net d'impôts et de charges par exemple.
Cet article vous permettra de bien comprendre la formule de calcul de taux de rentabilité pour l'immobilier locatif, pour que vous puissiez effectuer vous-même vos calculs de rendement pour vos projets futurs (et vos projets réalisés).
Vous découvrirez également son intérêt et comment bien utiliser cet indicateur pour faire le choix entre plusieurs opérations d'investissement locatif. Enfin, nous aborderons ses limites puisque vous verrez qu'il est un indicateur important mais pas le seul indicateur à prendre en compte pour vos projets.
Le rendement locatif, indicateur primordial pour l'investissement locatif
Chaque investisseur a un objectif personnel en termes de retour sur investissement. Certains sont motivés par la transmission d'un patrimoine à leurs descendants, d'autres par la constitution de rentes locatives immédiates, et certains souhaitent être prudents et s'assurer un complément de retraite. Le dénominateur commun de la très grande majorité des investisseurs immobiliers est de retirer des fruits de leur investissement, qui s'appellent communément les loyers.
Le rendement locatif est un indicateur fondamental, puisqu'il s'agit de calculer le rapport entre l'investissement réalisé et les loyers générés chaque année. C'est pour cette raison que certains parlent de rapport locatif.
L'investissement immobilier ne déroge pas à la règle. Que vous cherchiez à vous créer un patrimoine ou à le développer, le choix de l'immobilier est stratégique mais il peut s'avérer peu rémunérateur si vous ne respectez pas les étapes importantes de notre méthode pour l'investissement locatif. Ou si vous êtes mal conseillé. D'où l'intérêt de garder un œil sur le taux de rendement locatif, facile à calculer et qui vous servira de boussole.
Calcul de rentabilité locative : la formule de base
La formule de calcul est assez simple, et vous permettra d'obtenir rapidement un rendement locatif brut. Nous proposons un simulateur de rendement locatif, et vous pouvez calculer vous-même la rentabilité brute d'un investissement immobilier avec la formule suivante :
Rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant d'acquisition du bien
Vous obtenez ainsi un chiffre qui est un pourcentage de rendement. A titre d'exemple, le rendement locatif à Casablanca, est en moyenne de 6% brut, selon les quartiers. Dans certains cas, il peut atteindre 10% brut.
Cela signifie donc que chaque année, le montant des loyers vous rapportera 6% du montant de l'investissement réalisé (par exemple, 6.000 DHS pour 100.000 DHS investis). Toute la difficulté est de bien prendre la même base de calcul pour comparer plusieurs opérations. Ainsi quand on parle de montant investi, est-ce que l'investisseur inclus les frais de notaire ? Les travaux éventuels ? Le montant des meubles ?
Pour ce qui concerne le calcul de la rentabilité nette pour votre investissement, la formule est la même, mais vous devez intégrer les différentes variables qui ont un impact financier. C'est le cas de la taxe foncière, des charges de copropriétés, et des éventuels impôts sur les revenus locatifs. Voici comment vous pouvez la calculer.
Loyer mensuel brut * 12 mois - charges non récupérables - taxe foncière __________________________________________ Montant de l'acquisition + frais
La rentabilité immobilière, pas à n'importe quel prix
A ce stade, vous avez bien compris comment faire un calcul rapidement pour déterminer le rapport locatif d'une opération. Vous êtes donc à même de comparer entre deux opérations pour vous orienter vers la plus rentable.
Attention car le rendement locatif est relatif : il varie selon les quartiers et selon les villes. Globalement, plus le quartier est recherché, plus les prix à l'achat sont élevés. Et plus les prix à l'achat sont élevés, plus bas est le rendement locatif.
Est-ce que cela signifie qu'il faut rechercher le rendement absolu dans des quartiers perdus où personnes ne veut acheter ? Ce n'est pas notre approche. Une variable très importante n'a pas été abordée dans le calcul du rendement locatif, il s'agit de la vacance locative.
Revenons au calcul du rendement. Il s'agit du montant des loyers divisé par le montant de l'acquisition. Si vous ne louez que 9 mois par an parce que personne ne recherche de location sur la zone, alors votre rendement s'effondre de 25%...
Il est donc très important de prendre en compte dans vos estimations de rendement locatif la demande sur le marché. Une forte demande vous approchera d'une vacance locative nulle (comme c'est le cas à Casablanca). Des marchés locatifs moins tendus entraineront logiquement une vacance locative plus forte, donc une baisse du rendement...
Enfin, le rendement n'est pas le seul paramètre pour un projet d'investissement locatif. Le bien doit également être liquide. Imaginez que vous ayez dans le futur besoin d'argent parce que votre enfant veut étudier à l’étranger. Il vous sera plus difficile (et surtout beaucoup plus long) de vendre un appartement dans une zone reculée où les acheteurs sont absents, que dans un marché dynamique comme Casablanca, Marrakech ou Tanger.
Le taux de retour sur investissement, vraie rentabilité du projet
Le rendement financier, ou taux de retour sur investissement (TRI) est différent du rendement locatif. C'est ce ratio que les investisseurs professionnels regardent en premier.
Si vous avez apporté 10% de la somme soit 150.000 DHS et emprunté 1.350.000 DHS. Le taux de retour sur investissement sera de... 60% !
L'immobilier est le seul investissement que vous pouvez réaliser à crédit. Donc qui permettront, grâce à l'effet de levier bancaire et à un rendement locatif de 6% de faire travailler votre argent avec un retour sur investissement élevé.
Si vous aviez investi ces 150.000 DHS en bourse, vous auriez pu espérer (si vous êtes trader), 15% de rendement soit 22.500 DHS avant impôts.
Le taux de rendement interne est donc une notion complémentaire à celle de rendement locatif et vous permettra de comparer les différents supports d'investissement.