La capacité d’endettement désigne le montant que vous pouvez obtenir auprès d’une banque pour financer votre projet d’achat immobilier.
La capacité d’emprunt, ou capacité d’endettement, s’appuie notamment sur deux variables : le taux d’endettement et le reste à vivre du ménage emprunteur.
La durée du prêt immobilier et son taux d’intérêt influencent également le montant qu’il est possible d’emprunter. En effet, plus le taux est élevé, plus les mensualités le sont également (à durée équivalente), ce qui réduit la capacité d’emprunt (taux d’endettement plus élevé, reste à vivre réduit).
Dans l’autre sens, allonger la durée d’un prêt (25 ans au lieu de 20 par exemple) permet de diminuer les mensualités et d’augmenter le reste à vivre de l’emprunteur. En contrepartie, celui-ci devra accepter une hausse du coût total du crédit.
Le taux d’endettement
En résumé, le taux d’endettement confronte les charges de votre foyer à vos revenus afin d’évaluer le pourcentage des ressources qui doivent être consacré au paiement des dépenses récurrentes. Cet indicateur permet à la banque de s’assurer que vous n’accumulez pas trop de dettes au regard de vos moyens.
En pratique, la méthode de calcul est très simple. Il vous suffit de cumuler vos charges fixes et de les diviser par l'ensemble de vos revenus. Multipliez le résultat par 100 et vous obtiendrez votre taux d'endettement en pourcentage.
Exemple de calcul
Omar, 28 ans gagne un salaire mensuel de 15.000 DHS mais touche également une prime trimestrielle fixe de 6.000 DHS.
Il a déjà souscrit à un crédit auto - il y a 1 an - d’une mensualité de 2.100 DHS et un crédit conso pour se marier d’une mensualité de 1.500 DHS
Quel est le taux d’endettement de Omar ?
Total des revenus : 15.000 + 2.000 = 17.000 DHS
Total des charges : 2.100 + 1.500 = 3.600 DHS
Taux d’endettement = 3.600 / 17.000 x 100 = 21 %
Habituellement, les organismes bancaires recommandent d'avoir un taux d'endettement inférieur à 1/3 de ses revenus, les fameux 33%.
En effet, pour tout nouvel emprunt, il vous sera difficile d'obtenir des mensualités vous faisant dépasser les 33% d'endettement.
Le reste à vivre
Le reste à vivre correspond à la somme à votre disposition une fois que vous vous êtes acquitté de l’ensemble de vos charges. Si ce montant est insuffisant pour assurer vos dépenses courantes incompressibles (factures d’électricité, de téléphone, alimentation, etc.), le prêt ne sera pas accordé.
Votre capacité d’emprunt est donc particulièrement conditionnée par votre reste à vivre, plus encore que par votre taux d’endettement.