Le compromis de vente en 5 points

L’achat d’un logement, maison ou appartement, se fait en deux temps : d’abord, la signature du compromis ou promesse de vente (avant-contrat), puis 2 à 3 mois plus tard, la signature de l’acte de vente définitif.
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L’achat d’un logement, maison ou appartement, se fait en deux temps : d’abord, la signature du compromis ou promesse de vente (avant-contrat), puis 2 à 3 mois plus tard, la signature de l’acte de vente définitif.

Le compromis de vente permet au vendeur et à l’acheteur de préciser les principales conditions de la vente (notamment les conditions suspensives).

Définition

Le compromis de vente est le contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier à un prix déterminé et l’acquéreur s’engage à acheter. Le compromis vaut vente (seule la non-réalisation d’une condition suspensive permet à l’acheteur et au vendeur de se désengager sans conséquences financières).

En pratique, une clause du compromis de vente retarde les effets de la vente au jour de la signature de l’acte définitif chez le notaire.

Bon à savoir : La promesse de vente unilatérale est le contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre un bien immobilier au candidat à l'acquisition, au prix indiqué et à lui réserver ce bien pendant un délai déterminé dit "délai d'option".

Les conditions suspensives

Quelle que soit la forme de l’avant-contrat, sa conclusion définitive dépend de la réalisation de conditions suspensives. Il s’agit de conditions qui impliquent la survenance d’un événement précis, futur et indépendant de la volonté des parties (cf articles sur « Les Conditions Suspensives)

Le jour de la signature de la vente définitive chez le notaire, celui-ci s’assure que toutes les conditions suspensives soient réalisées. A défaut, l’avant-contrat est censé n’avoir jamais été signé et l’acompte sur le prix versé par l’acquéreur potentiel lui est restitué.

Les conditions suspensives les plus couramment rencontrées sont les suivantes :

  • l’obtention d’un état hypothécaire du vendeur,
  • l’absence d’exercice du droit de préemption par un locataire ou la commune,
  • l’absence de servitude restreignant l’usage du bien,
  • l’obtention d’un prêt immobilier par l’acheteur.

Lorsque le logement que vous convoitez est financé par un prêt immobilier (1) (quel qu’en soit le montant), la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier est obligatoire. Elle s’applique même si elle ne figure pas expressément dans l’avant-contrat. C’est une protection importante dont vous bénéficiez.

Durée de validité

En principe, le délai de validité d'un compromis de vente est de 30 jours. Mais nous vous recommandons de le signer pour 45 ou 60 jours. En effet, un laps de temps de deux mois est nécessaire pour que chacune des parties et le notaire puissent accomplir les démarches administratives afin de réaliser de manière définitive la vente.

Vous pourrez avoir besoin d'un certain délai pour obtenir la réponse des établissements bancaires auprès desquels vous avez fait des demandes d'obtention de prêt immobilier afin de financer votre achat.

Le notaire, quant à lui a diverses vérifications à faire auprès des autorités compétentes, des impôts ou de la banque avant que les parties puissent signer l'acte authentique de vente.

Combien ça coute ?

La signature du compromis de vente ne vous coûte rien en tant que tel. Cependant, dans certains cas, le vendeur peut demander une avance pour concrétiser votre engagement d’acheter surtout si vous négociez un délai assez long. Les promoteurs immobiliers appliquent également la pratique de l’avance pouvant aller de 5 à 10 %.

Bon à savoir : le notaire n’est pas encore payé à cette étape car aucune vente ne s’est concrétisée réellement.

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